Rubrica — L'Avvocato Risponde

Vendere la casa familiare durante la separazione: ecco i rischi

Argomento delicato che sempre più spesso interessa non solo la coppia ma anche i potenziali acquirenti


Gent.mo avvocato Visciola,

sono in procinto di separarmi con mio marito, proprietario esclusivo della casa familiare, che è stata da lui messa in vendita. Abbiamo due bambini minorenni. Posso essere cacciata di casa?


Gentile signora,

stante la presenza di figli minorenni, è possibile che il giudice, in sede di separazione, possa assegnarle la casa familiare nel caso in cui risulti anche affidataria dei figli, risultando irrilevante – a tali fini – il fatto che la casa sia di proprietà esclusiva di suo marito.
Nel caso di vendita della casa familiare, occorre distinguere a seconda che la vendita avvenga prima o dopo il provvedimento del giudice di assegnazione della casa familiare.
Nel caso in cui la vendita sia effettuata dopo il provvedimento del giudice, detto provvedimento – avendo data certa – prevale sulla compravendita, in quanto opponibile al terzo acquirente.
Il terzo acquirente, in sostanza, acquisterebbe un immobile occupato, senza possibilità di liberarlo, risultando ad esso opponibile il diritto dell'assegnatario del bene ad utilizzarlo finché ricorrano i presupposti di legge (convivenza con figli minorenni o maggiorenni economicamente non autosufficienti).

Nel caso, invece, di vendita effettuata prima del provvedimento di assegnazione, tale vendita potrebbe essere revocabile ove si dimostri che si tratti di un atto fraudolento preordinato a sottrarre il bene al proprio creditore (ovvero al coniuge che avrebbe potuto essere affidatario dei figli), facilmente dimostrabile, ad esempio, nel caso di un acquisto ad un prezzo più basso rispetto al prezzo di mercato.
La Corte di Cassazione, con sentenza 11 settembre 2015, n. 17971, ha individuato nel convivente more uxorio (e dunque a maggior ragione nella moglie) la qualifica di detentore qualificato, con la con la conseguenza che l’estromissione violenta o clandestina dall’unità abitativa, compiuta dal convivente proprietario in danno del convivente non proprietario, legittima quest’ultimo alla tutela possessoria, con particolare riferimento all’azione di spoglio, esercitando sull'immobile un godimento del tutto simile a quello del comodatario.

L'opponibilità di detta situazione, secondo la Corte, deve esser garantita pur in assenza di trascrizione del provvedimento di assegnazione, anche verso terzi acquirenti consapevoli della pregressa situazione di convivenza.
Consideri, inoltre, che l'allontanamento forzoso dalla casa familiare del coniuge non proprietario - in assenza di pronuncia della autorità giudiziaria sulla assegnazione dell'immobile - costituisce atto penalmente rilevante ai sensi dell'art. 610 c.p., risultando inquadrabile quale violenza privata.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: nove@nove.firenze.it