"Termosingolo" questa una parola usata spesso, sottolineata o in grassetto, all'interno degli annunci immobiliari: un punto che per anni ha fatto la differenza. Vale ancora così? Fa più paura non poter decidere quando e per quanto tempo accendere i termosifoni in casa, oppure suddividere la spesa con altri condomini? Cosa cambia, economicamente, con le nuove regole? Queste alcune domande che abbiamo rivolto ad esperti intuendo di poter suscitare il rammarico da parte di chi negli anni si è "distaccato" dal condominio per "risparmiare".
Adesso il risparmio risiede nel sistema centralizzato. Una beffa? Dipende dai punti di vista: se da una parte c'è più libertà, dall'altra si condivide un bene e di conseguenza tutte le spese.Abbiamo chiesto aiuto a Tommaso Birignani, referente dell'area fiorentina per il Gruppo Tecnocasa, per conoscere il riflesso economico dovuto alle nuove normative ed abbiamo rivolto alcune domande all'Avvocato Roberto Visciola che su Nove da Firenze cura, con grande successo, la Rubrica Legale di consulenza gratuita."Ai fini normativi - spiega Birignani - le nuove costruzioni avranno tutte impianti centralizzati, rispetto alla vecchia edilizia fiorentina gli impianti avranno le termovalvole.
In pratica i condomini pagheranno una quota base per gestire l'impianto, ma ognuno avrà contabilizzate le proprie spese". Si tratta di una rivoluzione? "Vivendo molte ore al giorno all'interno dei condomini posso testimoniare che esistono dei veri e propri paradossi: chi esce la mattina presto e torna la sera tardi e non ha mai usufruito del riscaldamento nelle ore centrali della giornata si è spesso lamentato perché l'accensione dei termosifoni ha comunque influito anche sul suo budget, di contro c'è chi ha percepito un caldo eccessivo ed ha spalancato le finestre disperdendo così il calore, per non parlare degli appartamenti vuoti o degli uffici che sono altri casi di totale disomogeneità nel godere del servizio.
Il principio sino ad oggi è stato quello del totale disinteresse e dello spreco perché centralizzato era sinonimo di pagare sempre e comunque. Con le nuove tecnologie forse tornerà di moda il senso civico e si starà attenti a risparmiare: chiudere una valvola in una stanza vuota è come spengere la luce".Scendiamo nel pratico: chi si è staccato dall'impianto condominiale a proprie spese, adesso si ritrova un appartamento che vale meno e consuma di più? "Avere il termosingolo risponde ancora ad una necessità di "libertà" anche se non più di "convenienza" che prima invece si avvertiva sugli impianti costosissimi a gasolio.
Chi abita al piano terreno o all'ultimo piano è sempre stato penalizzato perché sono tipologie abitative più fredde rispetto ai piani intermedi dove il calore eccessivo veniva persino disperso. Ora con gli infissi doppi ed isolanti e le termovalvole può convenire l'impianto centralizzato. E' il conto della serva che ce lo dice: con il centralizzato a termovalvole si può arrivare a risparmiare qualcosa come il 20-30% in termini economici e soprattutto sulla riduzione dell'inquinamento".
La spesa del riscaldamento quanto incide sul valore dell'immobile? "I vecchi palazzoni fanno paura per via delle spese condominiali, ma dentro le spese non c'è solo il riscaldamento. In realtà è il numero di condomini a spaventare. Le spese condominiali come amministratore, luce, ascensore si pagano anche se si ha il termosingolo, anzi si paga anche una quota di riscaldamento centralizzato. Sulle sole bollette invernali chi ha il termosingolo spende fino a 1000 Euro di Gas, mentre chi paga per il centralizzato ha quote più ridotte suddivise per tutto l'anno ed anche le Società che erogano energia hanno iniziato a spalmare i costi invernali con l'escamotage della "lettura stimata".
Domanda difficile.. abbiamo detto meglio il centralizzato: ma non significa condividere la spesa? "Purtroppo sì. Dico purtroppo perché portando ad esempio un condominio di Firenze con 100 condomini, almeno in 5 non pagano puntualmente, qualcuno non paga proprio. Occorre fare il recupero credito e questo crea innumerevoli litigi. Vendendo case mi trovo al momento del rogito a vedermi presentare dagli amministratori una certificazione con spese arretrate anche di 5mila Euro".
Le termovalvole non salvano da questo aspetto: "No e posso dire che questo fattore riduce sensibilmente il valore dell'immobile: più è grande il condominio e meno vale l'appartamento. Così è in Italia".Chi si è distaccato, passando al termosingolo, ha comunque dovuto contribuire alla spesa comune per il riscaldamento? "L'articolo 1118 del codice civile - spiega l'Avvocato Roberto Visciola - come modificato dall'art. 3 della L.
11 dicembre 2012, n. 220, , dispone che “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. Con questa disposizione codicistica, viene recepito l’indirizzo giurisprudenziale che da oltre un decennio si era andato formando attraverso numerose pronunce della Suprema Corte di Cassazione e dei giudici di merito, basato fondamentalmente sulla seguente massima: “Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio; soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso” (in tal senso, Cass.
civ., sez. II, 30-06-2006, n. 15079, Cass. civ., sez. II, 25-03-2004, n. 5974). In tempi recenti, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 8724 del 29 aprile 2015, ha affermato che non può essere il Condominio a dover sopportare i maggiori costi che eventualmente si rendessero necessari a causa dell’avvenuta realizzazione dell’impianto autonomo. Sebbene la disposizione codicistica ammetta il distacco alla sola condizione che non derivi un aggravio di spesa per gli altri condomini, parrebbe comunque ammissibile procedere al distacco anche in assenza di detta condizione, purché il condomino distaccatosi si faccia carico del maggior onere altrimenti gravante sugli altri condomini in conseguenza del suo distacco.
Se qualcuno non paga la propria quota di riscaldamento? "Questa domanda la affrontiamo spesso nei quesiti proposti dai lettori. In numerosi condomini è sovente la prassi di creare un fondo cassa per far fronte alle emergenze e garantire la continuità dei servizi: fondo che dovrebbe servire unicamente quale ausilio in situazioni di necessità, ovvero nel caso in cui sia necessario far fronte ad alcune spese urgenti, come pure nel caso in cui alcuni condomini si trovino nella situazione di non poter adempiere alle loro obbligazioni. Ciò non significa, tuttavia, che tali spese possano definitivamente gravare sui soli condomini virtuosi, restando i condomini morosi obbligati a sanare le morosità e a restituire quanto al fondo cassa è stato tolto: prova ne sia che detta prassi ha spesso portato a controversie nascenti – comprensibilmente – dai condomini virtuosi, che contestavano il fatto che i loro versamenti venissero utilizzati per somme addebitabili ai condomini morosi.
E' necessario valutare cosa disponga al riguardo il regolamento di condominio e quanto sia stato di volta in volta deliberato dall’assemblea condominiale, nel corso degli anni, per poter comprendere se sia lecito o meno attingere al fondo cassa per supplire alle morosità di alcuni condomini e cosa sia stato deliberato dall’assemblea e/o deciso dall’amministratore per il recupero della morosità e per ripianare il fondo cassa stesso.Con la recente riforma sul condominio (L.
11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013), è stato modificato l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, che oggi dispone che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
