Mercato Immobiliare: segnali di ripresa a Firenze

Secondo Nomisma e Tecnocasa


Firenze, 13 luglio 2017– “E’ il settore residenziale fiorentino a mostrare i segnali più promettenti, migliori della media dei 13 grandi mercati monitorati. La domanda aumenta e prezzi e canoni hanno registrato cali modesti sia su base annuale che semestrale, e in qualche caso una leggera crescita. Allo stesso tempo, migliorano i tempi di vendita e locazione” – è quanto emerge dall’analisi del 2° Osservatorio Immobiliare 2017 di Nomisma.

Il comparto residenziale conferma la crescita della domanda sia per le zone di pregio sia per il centro. Continua a crescere anche la domanda di locazione, per il sesto semestre consecutivo, con maggiore intensità per le zone centrali di pregio, ma in aumento anche nel semicentro e in periferia. Il segmento delle abitazioni usate mostra una flessione annuale dei prezzi minima (-0,2%) se paragonata a quella delle 13 grandi città monitorate (-1,3%) e una pari al -0,3% su base semestrale. Gli sconti concessi in fase di trattativa finale sono assestati intorno agli 11 punti percentuali nelle zone di pregio e in centro, con uno spreadrilevante rispetto alla periferia (16%). Stessa dinamica per il segmento degli immobili nuovi, che presenta variazioni positive per le zone di pregio e quelle centrali sia su base annuale che semestrale, con sconti medi pari al 9%. I tempi di vendita medi (6 mesi) sono in diminuzione e i tempi di locazione stabili (2,5 mesi). Sul fronte della locazione, i canoni restano sostanzialmente invariati su base annuale e semestrale. Stabile il rendimento potenziale medio lordo (4,9%). A Firenze le compravendite per l’acquisto della prima casa rappresentano la metà delle transazioni totali nel comparto residenziale, a cui seguono le operazioni finalizzate alla sostituzione (28%). Sul fronte della locazione, l’indagine Nomisma rileva che la domanda di abitazioni per una quota pari a circa la metà del mercato (48,2%) riguarda la prima casa, mentre il 16,7% delle locazioni è destinata a finalità di studio, dato superiore a quello del panel delle 13 grandi città e che conferma la vocazione universitaria della città. Con riferimento ai contratti, il canone concordato rappresenta ben il 53% delle tipologie contrattuali in uso, a cui segue il canone libero, utilizzato da poco meno di un terzo del mercato (28,8%).

Il settore commerciale: la variazione negativa dei prezzi e dei canoni sia su base semestrale (-1,1% e -0,5% rispettivamente) sia annuale (-1,6% e -1,3%) non consente di confermare le aspettative del semestre precedente, quando le quotazioni di entrambi i versanti del mercato sembravano essere prossime al punto di svolta dei prezzi verso il territorio positivo. Diminuiscono i tempi di collocamento medi sul mercato, con tempi doppi in periferia rispetto al centro: per la locazione, 6,4 mesi contro 3,2, mentre, per la compravendita, 10,9 mesi contro 5,3. Un forte spread tra le due zone si registra anche rispetto allo sconto medio accordato in fase di negoziazione finale, molto più rigido in centro (9%) rispetto alla periferia (18%). La redditività da locazione, pressoché stazionaria dal 2014, è stabilmente assestata sul tasso del 6,5%.

Il mercato direzionale: i prezzi segnano ancora un andamento al ribasso, ma con flessioni semestrali inferiori all’1%, che sembrano preludere al raggiungimento del punto di svolta; la variazione annuale lievemente positiva delle quotazioni per gli immobili centrali (+0,3%) fa ben sperare in tal senso. Diminuiscono i tempi di vendita, con tempistiche medie riscontrate nella periferia terziaria (6,9 mesi), inferiori di circa tre mesi alla periferia tout court (10,1 mesi). Sul mercato della locazione, la lievissima variazione in aumento nelle zone centrali (+0,2% annuo confortata da un +0,1 semestrale) potrebbe forse rappresentare un’anticipazione di una prossima ripresa. In generale, tuttavia, domanda e offerta di locazione sono stazionarie rispetto al semestre precedente. Nella periferia terziaria i tempi di locazione (4,3 mesi) sono più celeri che altrove, dato che accomuna anche il centro (4,6 mesi) e che fa sì che il mercato fiorentino nel complesso vanti una dinamicità in tal senso superiore a quella media del panel delle 13 città. La redditività lorda media è stabile da circa due anni su un tasso del 4,9%, complessivamente omogeneo per tutte le localizzazioni urbane

Le previsioni: per il secondo semestre 2017 il mercato residenziale gode di migliori aspettative rispetto ai comparti non residenziali, con attese di aumento di contratti di compravendita e locazione, di incremento dei prezzi (contro previsioni di ulteriore calo del panel delle 13 città) e di stabilità dei canoni.

Anche l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nelle grandi città italiane nel secondo semestre del 2016 per comprendere meglio quali siano stati gli spostamenti sul territorio da parte degli acquirenti. Per ogni grande città infatti si è calcolata la percentuale di acquirenti già residenti in città, la percentuale di persone che hanno comprato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di acquirenti in arrivo da altre province italiane. L’analisi ha messo in evidenza che Firenze e Milano sono le città italiane con le percentuali più alte di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province. In particolare a Firenze si registra l’80,8% di compravendite da parte di residenti, il 15,4% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 3,8% di persone in arrivo dall’hinterland.

Redazione Nove da Firenze