Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Firenze sono diminuite dello 0,7% rispetto al semestre precedente. Nella macroarea del Centro i valori hanno subito un lieve ribasso pari allo 0,9%. Contrazioni leggermente più marcate si registrano nella macroarea di Novoli - Careggi dove i prezzi sono diminuiti dell’1,4%.
DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il quattro locali
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul quattro locali (30,7%), seguito dal trilocale (26,7%). In aumento la percentuale delle richieste sui quattro locali rispetto al semestre precedente.
Approfondimenti
I potenziali clienti esprimono budget tra 170 e 249 mila € nel 31,3% dei casi e tra 250 e 349 mila € nel 24,8% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione vede una sostanziale stabilità sui bilocali ed una leggera diminuzione dello 0,9% sui trilocali. I monolocali perdono il 2,6%.
Nella macroarea Centro si registrano numerose richieste di appartamenti in locazione da parte di studenti universitari, coppie e famiglie.
ANALISI SOCIO – DEMOGRAFICA:
Il 74,4% degli acquirenti erano indirizzati sull’abitazione principale, a seguire con il 25,6% coloro che hanno comprato per investimento (percentuale in calo rispetto al II sem 2013 quando era pari al 27,6%)
La maggioranza degli acquirenti ha un’età inferiore ai 44 anni.
COMPRAVENDITE
Aumenta il numero di compravendite a Firenze nei primi sei mesi del 2014: 1.886, in crescita dell’11,2% rispetto allo stesso semestre dell’anno scorso. Anche in provincia la situazione è similare: sono state compravendute 2.099 unità immobiliari che corrispondono al 10,2% in più.
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Testo integrale
IL CENTRO DI FIRENZE ATTIRA INVESTITORI E STRANIERI
A Firenze nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni sono diminuite mediamente dello 0,7% rispetto al semestre precedente.
MACROAREA CENTRO
I valori hanno subito un lieve ribasso pari allo 0,9%. In leggero calo dell’1,7% le quotazioni in zona Santa Croce. La zona più apprezzata, soprattutto dagli investitori, è quella a ridosso di piazza Santa Croce, dove un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 € al mq. Appartamenti di lusso si possono acquistare in piazza Santa Croce, piazza del Duomo, Lungarni, Borgo Albizi, via De Benci e Borgo Pinti; si tratta in genere di palazzi storici realizzati nel periodo compreso tra la fine del 1400 e la fine del 1800, protetti dai vincoli delle Belle Arti.
Le dimensioni di un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq, i soffitti sono alti ed affrescati, oppure dotati di travi a vista ed il pavimento può essere caratterizzato dal cotto fiorentino originale. Per queste tipologie i valori sono compresi tra 5000 e 6000 € al mq, ma i prezzi possono toccare punte molto più alte per appartamenti dalle metrature ridotte e con affacci sui monumenti. A cercare immobili di lusso sono prevalentemente stranieri in arrivo da tutto il mondo, con una leggera prevalenza di inglesi e russi.
Valori di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno sono rimasti invariati i valori: 5500 € al mq per appartamenti con vista e 4000 € al mq per quelli senza affaccio. Numerose le richieste di locazione da parte di studenti universitari. Prezzi stabili in zona San Gallo. Si segnala una rivalutazione e una riscoperta della zona di San Lorenzo e quella del Mercato Centrale.
L’area è in fase di riqualificazione anche grazie al piano superiore del mercato coperto dove sono sorti diversi locali per la ristorazione. L’offerta immobiliare della zona comprende immobili di tipologia popolare, risalenti alla fine del 1800 ed inizi del 1900 e che, in buono stato, si compravendono a prezzi medi di 3000 € al mq. Le soluzioni più prestigiose si trovano intono a piazza del Duomo: si tratta di palazzi del 1600-1700, alcuni dotati di ascensore. Si parla di immobili che spesso hanno metrature superiori a 150 mq, a volte affrescati, con altezze intorno a 4 metri.
Le stanze sono molto ampie (30-40 mq) e ci sono scalinate importanti costruite in pietra serena, alcuni hanno anche la vista sul Duomo e su piazza della Signoria. Le punte più alte dei valori si toccano per le soluzioni di lusso che sorgono su via dei Calzaioli, a volte acquistate da investitori che ne affidano la gestione ad agenzie specializzate che poi provvedono ad affittarle settimanalmente ai turisti. In questo caso le quotazioni possono salire fino a 6000 € al mq se sono ristrutturati e dotati di particolari pregi e viste.
Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale all’800 e prevede quotazioni medie di 3800 € al mq con punte di 5000 € al mq per attici o appartamenti con spazi esterni abitabili. Altra zona con immobili signorili in contesti residenziali, ma non storici, e è quella che si sviluppa intorno a piazza della Libertà, via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora, dove è possibile acquistare soluzioni ben ristrutturate con e con finiture di pregio.
Queste tipologie ristrutturate hanno prezzi medi di 4000-4200 € al mq. Piacciono anche le vie storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo, dove è possibile acquistare soluzioni del ‘600-‘800 a prezzi compresi tra 2.500 € e 3.500 € al mq, a seconda del grado di ristrutturazione. Sul mercato delle locazioni si muovono prevalentemente studenti con cui si stipulano contratti di locazione transitori, professionisti (che ricercano soprattutto vicino alla stazione) e giovani coppie.
In aumento il ricorso al contratto di locazione a canone concordato.
MACROAREA POGGIO IMPERIALE - BANDINO
Nella prima parte del 2014 si registra una diminuzione media dei prezzi dello 0,9%, valori che si prevedono al ribasso anche per il secondo semestre dell’anno. Tra le soluzioni più apprezzate del quartiere Gavinana ci sono quelle inserite nel “Villaggio Primavera”, via del Paradiso, via Guerra e via Gualandi, dove sono presenti centinaia di abitazioni sorte negli anni ’70, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali. L’offerta consiste in condomini di 2-3 piani, che ospitano appartamenti quotati intorno a 3800-4000 € al mq.
Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terra tetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900 che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 € al mq. Sul lungarno Ferrucci le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq, poiché le abitazioni sono penalizzate dal traffico.
Altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terra-tetti, ville bifamiliari tutte immerse nel verde: anche qui le quotazioni sono di 3800-4000 € al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano edifici costruiti negli anni ’60-’70, molto apprezzati perché dotate di box. Infatti l’area è stata costruita dopo l’alluvione del ’66 e l’abitabilità concessa a partire dal primo piano ha consentito di ricavare box al piano terra.
Viale Europa è una zona degli anni ’70, molto trafficata, pertanto i valori sono più bassi rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle vie interne circa 3600 € al mq. Attivo il mercato degli affitti, il canone medio per un bilocale da 60 mq è di 650 € al mese.
MACROAREA ISOLOTTO
Rimangono stabili i prezzi della Macroarea Isolotto. La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e ’70, con condomini di 3-4 piani e con aree verdi, dal momento che sorge ai piedi delle colline di Firenze. In direzione della collina si trova una zona di ville singole e di soluzioni indipendenti delle quali solo poche sono in vendita. Tipologie signorili da ristrutturare si possono acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Duccio di Boninsegna e le strade limitrofe con quotazioni medie di 2700 € al mq.
Prezzi più contenuti per le soluzioni in edilizia civile, in buono stato, con valori che si attestano intorno a 2300 € al mq. L’area di via di Scandicci, via di Soffiano e via Pisana è caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30; per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano tra 2200 e 2300 € al mq. Terratetti si possono acquistare anche nell’area di via San Vito, qui si registrano quotazioni più alte che possono arrivare a punte di 5000-5500 € al mq.
Verso Scandicci si trovano prevalentemente abitazioni in edilizia popolare valutate mediamente 2000 € al mq. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato sia da famiglie sia da lavoratori trasfertisti con contratti di breve periodo; non mancano inoltre richieste da parte di stranieri.
MACROAREA DI NOVOLI - CAREGGI
Nella prima parte del 2014 i valori delle abitazioni sono diminuiti dell’1,4%. In leggero calo le quotazioni in zona Rifredi - Poggetto (-2,0%). Il mercato immobiliare è comunque dinamico, anche grazie alla presenza del polo universitario, del tribunale e della General Elctric che attraggono investitori e genitori di studenti. La parte collinare, il Poggetto, è quella più apprezzata. Si tratta di una zona densamente abitata e caratterizzata da condomini di 3-4 piani intervallati da aree verdi e parchi pubblici.
Le quotazioni del medio usato si attestano su 2500 € al mq, quelle di un appartamento ristrutturato salgono a 3000 € al mq. Rifredi si sviluppa ai piedi di Poggetto; è una zona molto trafficata, cosicché nelle strade principali, piazza Dalmazia e viale Morgagni, i prezzi sono relativamente contenuti e si stabilizzano tra 2100 e 2200 € al mq. Le aree più interne, via Birri, via Mazzoni, via Romagnosi, via Sallustio, via Montelatici, piazza Giorgini, sono più tranquille e maggiormente apprezzate: caratterizzate da stabili degli anni ’30-’50, i valori si attestano a 2500-3000 € al mq, ma si possono toccare 3500 € al mq per abitazioni panoramiche e dotate di box.
Da segnalare la zona di Canonica di Cercina, frazione del comune di Sesto Fiorentino, dove sono presenti ville prestigiose e residence che stanno avendo un buon riscontro soprattutto sull’affitto. Tipologie signorili realizzate tra gli anni ’30 e gli anni ’50 e caratterizzate da soffitti alti e da finiture di qualità si possono acquistare in zona Romito. Un appartamento completamente da ristrutturare costa 1600-1800 € al mq. Ambita zona Borghi, area pedecollinare composta da ville e particolarmente richiesta da professionisti impiegati nelle strutture ospedaliere.
Qui una soluzione ristrutturata costa tra 4000 e 4500 € al mq. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registrano canoni compresi tra 800 e 1000 € al mese sui trilocali. Continuano i lavori per la realizzazione della nuova tramvia e che interessano anche il quartiere di Rifredi – Poggetto. Il percorso prevede un capolinea in zona Stazione Santa Maria Novella, per poi arrivare in via dello Statuto, via Vittorio Emanuele e per finire in zona Santo Stefano in Pane e Careggi.
MACROAREA DI CAMPO DI MARTE
Perdono lo 0,7% le quotazioni nella Macroarea di Campo di Marte. In zona Gioberti - Oberdan, nelle immediate adiacenze del Centro storico, il mercato immobiliare evidenzia segnali di ripresa per quanto riguarda il numero di richieste e di compravendite. La zona del Lungoarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che oscilla da 500 mila €, fino a superare il milione di €. Qui si possono trovare soluzioni ampie, a volte rifinite con marmi di Carrara ed impreziosite da affreschi.
La restante offerta immobiliare si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80. Le quotazioni medie oscillano da 2500 a 4800 € al mq. Nella zona, in passato, sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali, anche se attualmente il Comune ha imposto un limite minimo di 50 mq sull’ampiezza delle abitazioni ricavate da frazionamenti o da riqualificazioni. Buona la domanda di immobili in affitto, alimentata da studenti presso la vicina facoltà di Architettura, ma anche da professionisti in arrivo a Firenze per lavoro.
Da segnalare che in via Fra’ Giovanni Angelico sono in fase di ultimazione circa 50 nuovi appartamenti realizzati al posto di una vecchia struttura industriale. Le soluzioni sono state già quasi tutte vendute a cifre superiori a 5000 € al mq.
Il confronto tra la domanda di luglio e quella di gennaio evidenzia una leggera diminuzione della percentuale di richieste di trilocali (-0,5%) ed un aumento della percentuale di richieste sui 4 locali (+0,7%). Sostanzialmente stabile la percentuale di domande su monolocali e bilocali.
L’analisi dell’offerta segnala a luglio una maggiore concentrazione di 4 locali (+3,8%) rispetto a gennaio, mentre diminuisce la percentuale di monolocali (-0,4%), bilocali (-0,8%), trilocali e 4 locali (-1,3%).
