Rubrica — L'Amministratore Risponde

Fattore d'uso energetico nella ripartizione delle spese del riscaldamento

Per risolvere il contenzioso tra unità immobiliari "sfortunate" e quelle "fortunate" di un condominio


Ill. dott. Suisola,

sono consigliere di un condominio costruito negli anni 50 con sistema di distribuzione verticale e sono impegnato con l'amministratore a trovare una soluzione per risolvere il contenzioso tra unità immobiliari "sfortunate" e quelle "fortunate" e il fattore d'uso pare fatto per la nostra situazione. Il condominio è partito con la gestione a ripartizione delle spese in base ai consumi nel 2016/7. Al consuntivo di fine anno un trauma,su 52 unità immobiliari 12 hanno avuto un risparmio tra il 17% e il 69%. 8 hanno avuto un aumento di spesa tra il 60% e il 163%, 10% aumenti tra il 18% al 41%. Altre hanno avuto differenze in + e in- con % inferiore. La forbice tra il max risparmio e il max aumento assoluto è oltre il 200%. La Diagnosi energetica eseguita dall'architetto aveva calcolato una perdita di distribuzione del 23% e sulla medesima aveva asseverato che la differenza del fabbisogno energetico tra il max e il minimo è del 80,7%. Nell'assemblea per l'approvazione del consuntivo di quell'anno approvammo una suddivisione delle spese al 50%+50%, ma negli anni successi si passò al 30%+70% con l'impegno di risolvere il problema con l'aiuto del professionista ma pare non ci siano possibilità di derogare da quest'ultime %. La causa principale pensiamo sia dovuta al fatto che su 52 unità immobiliari 12 sono disabitate (tra cui 3 locali commerciali) con una % del 23%. Secondo lei se facessimo ricorso avremmo qualche probabilità di risolvere il problema?

Ringraziandola le porgo distinti saluti

Salve,

voi dovete andare in deroga applicando per il 30% i vecchi millesimi del riscaldamento ed il 70% in base ai consumi dei contabilizzatori. Non vi è altra soluzione, alla luce del D. Lgs. 102/2014, in materia di climatizzazione (invernale ed estiva) e acqua calda sanitaria, secondo cui è obbligatorio il ricorso alla norma UNI 10200, fatto salvo il caso in cui vi siano differenze di fabbisogno termico superiore al 50% tra le unità immobiliari costituenti il condomino.

Saluti

L'Amministratore Risponde — rubrica a cura di Marco Suisola

Marco Suisola

Marco Suisola — Il dottor Marco Suisola, svolge l’attività di Amministratore di Condominio a livello professionale dal 1999. Laureato presso l'Università di Firenze, è esperto giuridico immobiliare. Associato alla Federazione Nazionale Amministratori fino al 2015, diventa socio fondatore della Confartamministratori. Attualmente nel CdA ricopre il ruolo di Tesoriere. Svolge con regolarità l’aggiornamento professionale previsto per normativa dalla legge 140/201414. Ha la qualifica di Revisore condominiale, Consulente tecnico di ufficio in ambito condominiale ed una formazione in diritto condominiale presso l’Università di Firenze.

E-mail: nove@nove.firenze.it