Rubrica — L'Avvocato Risponde

Facciate e parti comuni del condominio: innovazioni ed alterazioni

E' legittimato il singolo condomino ad intervenire autonomamente sulla facciata?


Gent.mo Avvocato Visciola, sono ammessi in un condominio degli interventi effettuati dal singolo che vanno ad incidere sulla facciata? La ringrazio anticipatamente.

Gentile Signore, la facciata rientra, ai sensi dell'art. 1117 del codice civile, tra le parti comuni dell'edificio.
In riferimento alle parti comuni, l’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile dispone che “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Ogni intervento che vada ad incidere sulla facciata, pregiudicando il decoro dell'edificio, è dunque da intendersi vietato.

Deve, inoltre, esser valutato con attenzione quanto disposto dall'eventuale regolamento di Condominio, in particolare qualora trattasi di regolamento condominiale contrattuale (ovvero quello predisposto dal costruttore (o dall’originario unico proprietario e allegato ai singoli atti di acquisto, o adottato in assemblea con il voto favorevole di tutti partecipanti al condominio).
Il regolamento condominiale contrattuale può, infatti, derogare alla disciplina dettata dal codice civile, imponendo maggiori limitazioni, sia per quanto attiene alle cose comuni, sia per quanto attiene al godimento della proprietà privata.
La Corte di Cassazione è intervenuta con sentenza n. 10272 del 18 maggio 2016 segnalando come un regolamento di condominio contrattuale possa fornire un'interpretazione più restrittiva del concetto di decoro architettonico come delineato dall’ultimo comma dell’articolo 1120 del Codice civile, anche imponendo il mantenimento delle linee estetiche e della regolarità dell’immobile, per come originariamente edificato (nel caso di regolamento contrattuale disposto dal costruttore) od in quello esistente al momento della manifestazione negoziale successiva (nel caso di regolamento approvato in sede di assemblea).

Nel caso sottoposto all'attenzione della Corte, il regolamento del condominio aveva inteso limitare le innovazioni anche oltre la previsione di cui all’articolo 1120 del Codice civile, subordinato all’autorizzazione dell’assemblea ogni lavoro che interessasse “comunque” la stabilità, l’estetica e l’uniformità esteriore dei singoli fabbricati, prescindendo, dunque, da una vera e propria alterazione del decoro architettonico.
Valuti, pertanto, se l'intervento al suo condominio sia tale da comportare una modifica al decoro dello stabile (nel qual caso sarebbe sempre da intendersi vietato) o se comunque il regolamento di condominio contenga disposizioni dirette a vietare qualunque modifica della facciata (ad esempio, sottoponendo ogni modifica alla previa approvazione da parte della assemblea dei condomini).

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola

L'Avvocato Risponde — rubrica a cura di Roberto Visciola

Roberto Visciola

Roberto Visciola — Avvocato in Firenze, laureato col massimo dei voti e lode, socio fondatore dell'Unione nazionale avvocati per la mediazione, è autore di libri e pubblicazioni con importanti case editrici e riviste di settore, quali Cedam, Italia Oggi, Giustizia Civile, Gazzetta Notarile, Nuova Giuridica, Nuova Rassegna e Altalex. Svolge attività di consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale principalmente nei settori del diritto amministrativo e civile, prediligendo i sistemi di ADR, quali mediazione e negoziazione assistita.

E-mail: robertovisciola@gmail.com