"Sono 1.249 gli alloggi Erp che saranno messi in vendita sulla base della legge regionale 5/2014 e il cui ricavato sarà interamente reinvestito sul patrimonio Erp" lo ha detto il sindaco Dario Nardella in occasione della consegna di 4 alloggi di edilizia residenziale pubblica nel complesso edilizio del ‘Vecchio Conventino’, avvenuta stamani insieme all’assessore al welfare Sara Funaro e al presidente di Casa spa Luca Talluri.Firenze ha un Piano. La città 'occupata' dove il Movimento di Lotta per la Casa nei giorni scorsi attraverso Lorenzo Bargellini ha dichiarato di voler rispondere alla crisi con il blocco degli sfratti, l'autoriduzione degli affitti e le occupazioni ad oltranza ha visto oggi il sindaco presentare un progetto su 5 anni per la riduzione drastica delle liste di attesa.“Nessuno perderà la casa, nessuno sarà messo in mezzo a una strada”, ha detto il sindaco Nardella.
Chi attualmente occupa gli alloggi, infatti, avrà diritto di prelazione sull’immobile e potrà decidere se acquistarli o meno. Solo in casi limite, sarà offerto all’inquilino di spostarsi in un altro alloggio sicuramente migliore di quello che occupa attualmente in quanto di recente ristrutturazione. “Si tratta del più importante Piano di rigenerazione del patrimonio di edilizia pubblica del Comune mai realizzato dopo la grande operazione prima casa di Giorgio La Pira - ha spiegato Nardella -.
È un piano ambizioso molto articolato e di altissima qualità che conferma Firenze ai massimi livelli nazionali nel modello di valorizzazione dell’edilizia Erp. La vendita partirà dagli alloggi fuori dal Comune”. “Non è un’operazione per fare cassa - ha continuato il sindaco -: il ricavato della vendita sarà interamente reinvestito sul patrimonio Erp attraverso operazioni di recupero di nuovi alloggi, manutenzioni, riqualificazione energetica. Con un alloggio venduto ne possiamo riqualificare 4 oppure ne potremmo acquistare un altro e ci avanzano anche dei soldi”.
Il costo medio per la costruzione di un nuovo alloggio popolare è di 80-100 mila euro.“In questo modo aggrediamo, come mai è stato fatto negli ultimi 50 anni, le liste di attesa per gli alloggi delle nostre famiglie - ha aggiunto - perché, da un lato, la prelazione dà la possibilità a chi è già assegnatario di acquistare l’appartamento e dall’altro lato con l’operazione vendi 1 compri 4 abbiamo un rapporto di 4 a 1 nell’abbattimento delle liste d’attesa. È un’operazione straordinaria che si svilupperà nell’arco di 5 anni, che avverrà in maniera graduale. Casa spa seguirà tutte le operazioni di vendita all’asta e noi seguiremo in modo estremamente rigoroso le operazioni attraverso i nostri uffici”.Il valore medio su alloggi di 70/80 metri quadrati varia in base alle zone della città tra 120/160 mila euro su stime fatte dall’agenzia del territorio.“Casa spa avrà il compito di mettere sul mercato una serie di alloggi - ha spiegato il presidente Luca Talluri -: costituiremo un ufficio vendite presso la nostra sede in via Fiesolana, coordinato da un gruppo di persone esperte per quanto riguarda il rapporto con gli inquilini e la gestione del patrimonio”.
“Abbiamo un piano vendite che verrà discusso nella Lode fiorentina il 29 luglio - ha aggiunto Talluri -, dove tutti i Comuni, non solo Firenze, attueranno un proprio piano vendite, indicandoci non solo quali sono gli appartamenti disponibili ma anche l’ordine di priorità. È evidente che quest’ordine verrà anche dato da chi per primo si dimostrerà interessato all’acquisto dell’immobile: se c’è l’inquilino che ha già fatto domanda in passato per acquisirlo, ed ha anche la disponibilità economica e quindi la volontà di farlo, ha il diritto di prelazione ed è chiaro che quelli saranno gli appartamenti che verranno venduti per primi”.Dei 1.249 alloggi che saranno mesi in vendita 142 si trovano fuori Comune (44 sono in condomini misti nei quali la quota di proprietà pubblica è inferiore al 50% e 98 in condomini misti nei quali la quota di proprietà pubblica è superiore al 50%) e in questi casi il Comune paga tasse e manutenzione ma gli alloggi sono poi assegnati da altri Comuni, che li utilizzano per abbattere le loro liste d’attesa.
Inoltre, circa 800 sono condomini misti nei quali la quota di proprietà pubblica è inferiore al 50% e 294 condomini misti nei quali la quota di proprietà pubblica è superiore al 50%.Il piano di vendita dovrà essere approvato in Consiglio comunale e presentato alla Regione Toscana.Ogni anno non potranno essere venduti all’asta più di 200 alloggi, ovvero il numero equivalente a quello delle case ristrutturate o costruite l’anno precedente. In base a questa logica, il patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica del Comune non si abbassa.
Tanti segni negativi contraddistinguono il terzo Rapporto sulla condizione abitativa in Toscana presentato a Palazzo Strozzi Sacrati dalla vicepresidente e assessora al welfare e alle politiche per la casa Stefania Saccardi. La ricerca, curata dall'Osservatorio Sociale Regionale, fornisce come sempre un quadro approfondito e dettagliato su uno degli ambiti maggiormente bersagliati dalla crisi, caratterizzato da un numero sempre maggiore di famiglie incapaci di reagire a difficoltà economiche improvvise.
Il nuovo rapporto amplia ulteriormente il patrimonio conoscitivo sul tema attingendo da nuove fonti informative e ricorrendo ad indagini ad hoc sugli elementi considerati più significativi. Maggiore attenzione è stata dedicata, nella sezione che esamina il mercato della casa, ai mutui ipotecari e, in quella relativa alle politiche pubbliche, all'analisi delle graduatorie comunali per l'assegnazione di alloggi Erp.
L'approfondimento territoriale si concentra su Pisa: edilizia residenziale pubblica, vista dal lato della sua relazione con i percorsi di fuoriuscita da situazioni di disagio, non solo abitativo, delle famiglie che richiedono una casa popolare, e residenzialità universitaria, analizzata in particolare sotto il profilo del suo impatto sul mercato immobiliare locale e sulla condizione abitativa dei cittadini pisani.
"I dati del rapporto – ha commentato la vicepresidente Saccardi - mettono in luce una realtà di grande sofferenza. C'è una evidente crisi del mercato edilizio, con difficoltà sempre maggiori di accesso al credito per le famiglie. Tutto ciò richiede un ruolo forte delle amministrazioni pubbliche, cui spetta il compito di mettere in campo politiche attive ed efficaci per la casa. E' anche per questo – ha proseguito – che ho avanzato di recente la proposta di acquistare l'invenduto, che abbia naturalmente caratteristiche adeguate all'uso per edilizia pubblica, per mettere a disposizione dei Comuni alloggi in tempi rapidi.
Indico tre vantaggi in una operazione come questa: non c'è nuova occupazione di suolo, le case sono subito utilizzabili, le aziende costruttrici possono riprendere fiato. Naturalmente – ha detto ancora Saccardi – confermeremo anche tutte le misure per contribuire a sostenere le persone che, in posizione di difficoltà sociale ed economica, non riescono a pagare regolarmente gli affitti . Per il 2014 le risorse regionali antisfratto si prevedono pari a 4 milioni di euro, cui si aggiungono altri 3 milioni di fondi del Governo.
Quanto agli interventi per il sostegno alla locazione, potremo contare su circa 8 milioni regionali e su 6 dallo Stato. Risorse importanti, che utilizzeremo al meglio compatibilmente con i vincoli del patto di stabilità".
La situazione del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare in Toscana non ha ancora invertito la tendenza rispetto alla crisi iniziata nel 2008. Nel 2011 segno negativo, rispetto al 2010, sia per il volume complessivo dei fabbricati per i quali i comuni toscani hanno rilasciato permessi di costruire (-18,4%) che per il numero delle abitazioni in essi previste (- 20,9%), ben al di sopra della riduzione media italiana, rispettivamente -7,3% e -5,9%. Analogo andamento per le compravendite: dopo la 'timida' crescita (+2,2%) del 2010, ancora in calo nel 2011 (-5,1%) e forte contrazione nel 2012: -26,7%, contro il -25,7% a livello nazionale.
La flessione degli acquisti con accensione di un mutuo ipotecario è una delle principali ragioni della debolezza del mercato immobiliare. Dopo la buona ripresa del 2010 (+12,1%, +9,4% in Italia), nel 2011 c'è stata una nuova diminuzione e nel 2012 un vero e proprio crollo: sia in valori assoluti (-38,2%), che in rapporto al numero delle compravendite immobiliari effettuate (da una quota del 43,6% del 2011 si è passati nel 2012 a una del 36,8%). La situazione di crisi del mercato dei mutui nel 2012 (rispetto al 2011) è confermata da tutti i parametri: valore complessivo del capitale 'preso in prestito' per l'acquisto -42,8%, tasso di interesse mediamente applicato passato dal 3,50% al 4,31%, rata media mensile versata cresciuta da 748 a 761 euro, durata media dei mutui ridotta da 24 a 23,3 anni e domande di surroga aumentate del 4%.
In Toscana pochi acquisti e pochi mutui, ma ancora tanti proprietari
In sostanza il costo ancora troppo alto delle abitazioni impedisce alle famiglie, gravate da una crisi che ancora ne frena la disponibilità reddituale, di pensare all'acquisto attraverso la stipula di un mutuo. Si chiama tecnicamente indice di accessibilità e in Toscana è particolarmente negativo, superato a livello nazionale solo dal dato corrispondente registrato in Liguria. La Toscana inoltre, al terzo posto per costo delle abitazioni, a causa della dinamica dei prezzi mantiene elevato il numero di annualità di reddito in media richieste per l'acquisto di una abitazione: poco più contro cinque contro le quattro necessarie nel resto del paese.
Nonostante queste sempre maggiori difficoltà ad acquistare una casa, la Toscana resta una regione con un alta percentuale di proprietari: nel 2011 la quota di famiglie con casa di proprietà è del 73,8% (71,9% nazionale), e sale all'83,4% se si aggiungono quelle residenti in abitazione a titolo gratuito o in usufrutto (82% nazionale). Le famiglie che vivono in affitto sono aumentate, tra il 2010 ed il 2011, dal 15,8% al 16,6%. Poco incoraggianti i dati sugli sfratti: tra il 2011 e il 2012 ci sono state una crescita delle richieste (+ 3,1%), dei provvedimenti emessi (+ 10%) e delle esecuzioni (+ 1,7%).
Mettendo in relazione il numero dei provvedimenti emessi con quello delle famiglie che, dal Censimento 2011, risultano abitare in affitto (al netto di quelle che abitano in un alloggio Erp), nel 2012 il rischio di sfratto ha interessato quasi 3 famiglie su 100 che risiedono in un'abitazione in locazione reperita sul libero mercato, con una punta di circa 6 su 100 nella provincia di Prato.
Patrimonio Erp e nuove politiche per le locazioni
Sono 49.140 le unità immobiliari di edilizia pubblica residenziale, più del 55% delle quali concentrate a Firenze (25,7%), Livorno (17%) e Pisa (12,8%). Mettendo in relazione il patrimonio ed il numero di famiglie residenti in ciascun ambito territoriale misuriamo la capacità di un territorio di rispondere alla domanda abitativa potenzialmente rivolta al sistema Erp: il dato medio è di 1 alloggio ogni 33,5 famiglie. Valori più bassi (ovvero maggiore disponibilità di alloggi rispetto alle famiglie residenti) a Livorno (1 ogni 18,7), Massa Carrara (1 ogni 23,6), Pisa (1 ogni 28,3) e Firenze (1 ogni 30,3).
Quelli più elevati a Prato e Pistoia: rispettivamente 1 ogni 58,9 e 58,7 famiglie. Gli alloggi Erp in costruzione sono 1.197, 792 dei quali in consegna nel 2014. Un numero importante ma comunque insufficiente a rispondere al fabbisogno delle famiglie toscane: tra il 2012 e il 2013 solo 2.333 famiglie, delle oltre 26.000 che hanno presentato richiesta possedendone i requisiti, si sono viste assegnare un alloggio, con un tasso di soddisfazione della domanda dell'8,8%.
Sul versante degli affitti a canoni sociali, da segnalare gli sforzi del Governo per ripristinare nel 2014 il Fondo sociale per l'affitto finanziandolo con 100 milioni di euro, di cui 6 milioni e 254mila assegnati alla Toscana (cioè poco più della metà di quanto stanziato nel 2010), e quelli della Regione che ha confermato anche per il 2013 i 4 milioni di euro per il Fondo sfratti, portando a 12 milioni di euro la somma complessivamente stanziata per questa misura.
