a causa di infiltrazioni subite nel mio appartamento, che vorrei che fossero ripristinate – dal momento che intaccano parti comuni dell’edificio – dagli altri condomini, i quali però si oppongono, sostenendo che la spesa sarebbe a mio esclusivo carico. Siccome l’importo complessivo non è particolarmente elevato, non vorrei sostenere i costi e i tempi di una causa. Cosa mi consiglia di fare, dato che non abbiamo raggiunto alcun accordo? Grazie.
Gentile Signore,
da un punto di vista giuridico andrebbe verificata la legittimità della sua pretesa, individuando la causa dell’infiltrazione per capire se sia corretto coinvolgere il Condominio: il fatto che l’infiltrazione riguardi parti comuni non è infatti decisivo ai fini della responsabilità, dovendosi individuare la causa dell’infiltrazione stessa (ad esempio, se si sia rotta una tubazione condominiale o privata, con differente addebito di responsabilità). Verifichi inoltre col suo amministratore se vi sono eventuali coperture assicurative per i danni che le sono capitati.
Venendo poi alla suo specifico quesito, lei mi riferisce che ogni tentativo di risoluzione bonaria della controversia è fallito, ma vorrebbe comunque evitare i lunghi tempi e gli elevati costi di una causa civile per il risarcimento del danno contro il Condominio.
Vi sono due soluzioni che mi sento di consigliarle. Una prima soluzione è quella di esperire un tentativo di mediazione di fronte ad un mediatore, al fine di cercare di risolvere la controversia e raggiungere un accordo di conciliazione con il Condominio. Con l’assistenza di un suo legale di fiducia e guidato dalla professionalità di un mediatore, lei potrebbe cercare di porre fine alla lite insorta con tempi e costi più ridotti rispetto ad una ordinaria causa civile, mediante il raggiungimento di un accordo avente natura negoziale.
Peraltro, la materia condominiale rientra espressamente nell’elenco di materie nelle quali, ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 del d.lgs. n. 28/2010, il previo esperimento del tentativo di conciliazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale, nel senso che, qualora lei intendesse promuovere una causa nei confronti del Condominio, sarebbe comunque obbligato a tentare la via della conciliazione.
Un’altra soluzione può esser quella di avvalersi dello strumento di cui all’art. 696-bis del codice civile, rubricato “Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite”. L’accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa rientra tra i procedimenti di istruzione preventiva e, pur svolgendosi dinnanzi a un giudice, presenta costi e tempi più ridotti rispetto a una causa civile ordinaria. Decisivo, in questo procedimento, è il ruolo del consulente tecnico nominato dal giudice, il quale, da un lato, è chiamato a redigere una perizia (che, nel caso che mi ha prospettato, riguarderà le cause delle infiltrazioni e le eventuali modalità e costi di ripristino), dall’altro deve tentare la conciliazione delle parti.
Come disposto dall’art. 696 bis, infatti, il consulente, “prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti. Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione. Il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale…”. Anche questo costituisce uno strumento che, come la mediazione finalizzata alla conciliazione, mira a ridurre il contenzioso giudiziario, offrendo alle parti in lite la possibilità (non certo però la certezza) di risolvere la controversia in tempi e con costi più ridotti rispetto a una causa ordinaria.
Preme segnalare, per inciso, che laddove lei intendesse avvalersi dello strumento di cui all’art. 696 bis cpc, pur vertendo la causa in materia condominiale – ovvero una materia nella quale la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale – non sarebbe obbligato al previo esperimento del tentativo di conciliazione, stante l’espressa previsione di cui all’art. 5, comma quarto, lett. b-bis), del d.lgs. n. 28/2010.
Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola
