Case trasformate in Bed and Breakfast, Firenze si è spostata

A definire i flussi residenziali sono i dati delle compagnie immobiliari: si cerca in centro per ospitare, in periferia per vivere


Negli ultimi tempi, in alcune grandi città in maniera particolarmente evidente, l’investimento immobiliare è legato sempre più spesso all’attrattività turistica della città per cui si acquista la casa per affittarla ai turisti, spesso dopo averla trasformata in B&B.
Firenze e Roma sono state le prime a cambiare e ad accusare l'urto socio-economico del nuovo trend. Nonostante i tentativi di arginare la tendenza verso un centro esclusivamente turistico, il capoluogo toscano rischia di imporsi ancora una volta come modello; forse perché si è parlato troppo bene della rendita generata dall'affitto turistico?
I diretti interessati dichiarano ricavi modesti, commisurati al tempo speso ed alle spese accessorie, fatti salvi i casi in cui più appartamenti fanno capo a pochi soggetti. Ma in tal caso l'investimento non è più 'alla portata di tutti'.

Se inizialmente andava bene una qualsiasi stanza arredata con gusto, adesso la concorrenza ha generato una cura maggiore nella scelta dell'immobile e nella ristrutturazione. Un dato che emerge dall'indagine 2016 sui B&B rileva che è in aumento l’età media degli ospiti: la fascia di età 41-55 anni è aumentata dal 24% del 2007 al 48% del 2016 e questo "potrebbe giustificare anche una disponibilità di spesa diversa e la richiesta si standard qualitativi più elevati".

I grandi network della compravendita e dell'affitto non hanno dubbi: chi investe in centro storico lo fa per trasformare i vecchi appartamenti di famiglia che abbiamo imparato a conoscere attraverso il Cinema italiano, quelli dai grandi corridoi e le sale da pranzo da riempire la domenica, in accoglienti bed and breakfast con più camere dal bagno privato o condiviso.

Secondo l’ultimo dato pubblicato dall’Istat il numero dei B&B in Italia si mantiene sulle 25.000 unità e secondo il “Rapporto B&B Italia 2016” del portale BedandBreakfast.it più del 72% dei B&B italiani si distribuisce tra Nord e Centro Italia; la percentuale rimanente si trova al Sud e nelle Isole. 

"Realtà come Firenze e Roma avevano già anticipato questa tendenza, in particolare nel centro storico del capoluogo toscano dove il fenomeno è talmente cresciuto negli ultimi anni da “spostare” la domanda di locazione residenziale in altre aree della città" commentano dal Centro Studi di Tecnocasa.
Chi abitava il centro si sposta in periferia per lasciare il letto a chi ha desiderio di trascorrere qualche giorno nella città museo.

A Firenze le zone di riferimento sono Santa Croce e San Gallo dove i prezzi sono in aumento ed il mercato è dinamico grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B. La domanda si focalizza su appartamenti con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300 mila €.

Ne consegue che anche i servizi alla persona cambiano. Un centro abitato da turisti richiede maggiore presenza di locali predisposti all'intrattenimento ed alla vendita di beni diretti ad un target molto ampio, si va dall'usa e getta al prodotto tipico al bene firmato Made in Italy. Sempre più difficile reperire "la lista della massaia" a meno di non frequentare un corso di cucina esperienziale.
I nostri attenti lettori ci hanno segnalato la presenza di supermercati elitari dove i prodotti avrebbero prezzi superiori alla media e per questo capiterebbe di incontrare residenti che effettuano la spesa fuori dalle mura, ma anche turisti che si allontanano dal centro per risparmiare, mentre per reperire beni nei festivi o in orario notturno il flusso sarebbe inverso, alla ricerca di minimarket o bazar.

Anche l'organizzazione dei trasporti non si esime dallo studio di questi flussi turistici e residenziali e staremmo vivendo un periodo di profondo cambiamento unito alla perdita del 'posto fisso' inteso come il grande contenitore-ufficio degli anni '70 e '80. Oggi esistono postazioni di lavoro condivise ed orari flessibili che mettono in crisi anche il sistema dei diritti in caso di sciopero con le cosiddette "fasce orarie protette".

L'Italia come un albergo? Adesso il fenomeno sembra essere agli albori anche in altre città italiane come Napoli, Verona e Palermo.
"Nel capoluogo campano - spiega Tecnocasa - la domanda ad uso investimento è passata in tre anni dal 28% al 41%, un vero e proprio boom che ha interessato in particolare gli immobili posizionati nelle zone centrali. Il fenomeno è andato di pari passo con l’aumento dei turisti in città e con il ribasso dei valori immobiliari. Presente, ma in modo non ancora evidente per ora, anche a Palermo, dove nel centro storico si realizzano numerosi investimenti immobiliari con questa finalità, trend che potrebbe rafforzarsi ora che la città è stata designata capitale della cultura per il 2018 (con numerosi progetti di riqualificazione) e che alcune statistiche sugli arrivi dei turisti stranieri in Italia la segnalano come meta tra le più amate da quelli europei. Non meraviglia neppure che il fenomeno sia presente a Verona, città da sempre molto amata dai turisti, italiani e non, e che anche qui la richiesta si concentri soprattutto nel centro storico".

Roma aveva anticipato la tendenza col Giubileo: qui l’offerta di B&B aumenta e i proprietari per rendere più appetibile il loro immobile stanno puntando a migliorare l’offerta dal punto di vista qualitativo, non solo a livello di servizi offerti ma anche a livello di finiture e caratteristiche degli immobili con ristrutturazioni e arredamenti di qualità. In questo modo, "oltre a farsi largo tra la concorrenza, possono spuntare introiti a notte più elevati che giustifichino anche l’investimento in zone mediamente più costose". 

Antonio Lenoci