Casa in Toscana: Firenze in affitto, transitorio e concordato

Dall'equo canone agli affitti turistici, nel mezzo una crisi sociale tra luci ed ombre


Il tema degli immobili in affitto è particolarmente sentito nel capoluogo toscano: entrambi i protagonisti, di un sistema che da anni vige in Italia regolamentato da normative più o meno aggiornate dagli anni '70 ad oggi, sono in crisi.
 I proprietari lamentano la vessazione delle tasse e degli alti costi dovuti a manutenzioni ed utenze oltre alle imposte sull'uso del bene di proprietà ad esempio a fini di rendita, dall'altro gli inquilini lamentano un rincaro dei costi di locazione al metro quadrato che ha subito un forte contraccolpo dal crollo dell'occupazione e dalla nascita di forme di collaborazione atipiche e precarie.

All'osservatore esterno, Firenze appare oggi un centro urbano a vocazione turistica dove la locazione tradizionale sembra essere sparita, soprattutto nel centro storico, a vantaggio di contratti di durata breve o brevissima.
I piccoli proprietari sono diventati "host" nel gergo introdotto da Airbnb e si preoccupano oggi di gestire i posti letto sulle piattaforme online direttamente o tramite intermediari gestori. Un sistema innovativo, basato però sulla tradizionale ospitalità italiana che oggi rappresenta l'esperienzialità ricercata dai turisti, per Matteo Stifanelli country manager Airbnb "Una risorsa per le comunità e non un nemico da combattere". 
A tenere banco sono infatti le discussioni sulla burocrazia e sul fisco come la Tassa di Soggiorno, riprova ne sono i numerosi quesiti inviati alla Rubrica Legale di Nove da Firenze tenuta dall'Avvocato Roberto Visciola.

Per analizzare meglio il fenomeno abbiamo chiesto aiuto a Tommaso Birignani, noto e stimato esperto in transazioni immobiliari del Gruppo Tecnocasa, da 30 anni operativo sul territorio fiorentino "A Firenze incidono forse più che in altre piazze nazionali ed internazionali alcuni fattori: uno è la storia della locazione che affonda negli anni '70 e vede ancora proprietari bloccati su canoni ad equo canone o in procinto di uscirne dopo anni di attesa, l'altro è la lentezza della giustizia in merito all'esecuzione degli sfratti che vede fissare le prime udienze anche a sette/otto mesi, poi c'è la vocazione turistica del territorio che porta molti proprietari a propendere per l'affitto di tipo turistico".
Il contratto transitorio funziona? "Il contratto transitorio ha spesso alle spalle la paura di un proprietario che si è scottato con una morosità o con il recupero dell'immobile. Occorre dire che questo tipo di contratto che arriva ai 18 mesi necessita di una particolarità: la motivazione espressa di transitorietà, ovvero può essere stipulato solo ove vi sia realmente la necessità di recuperare l'immobile entro un certo periodo di tempo. A fare testo è soprattutto la dichiarazione del proprietario che ad esempio è andato all'estero ed al rientro chiede indietro il bene che dovrà poi dimostrare di abitare effettivamente, salvo, anche in questo caso di scuola (forse il più valido di tutti) dover restituire al locatario un rimborso danni".
Non è usato dunque? "Pochissimo. Meglio affidarsi al contratto concordato 3 + 2 ovvero dove il canone viene stabilito in base a tabelle certe depositate presso il Comune di riferimento (Sunia-Firenze). A stabilire il valore minimo e massimo della locazione può essere un agente immobiliare che tiene conto della tipologia dell'immobile, della sua posizione, della superficie calpestabile, degli spazi esterni, lo stato degli impianti, l'arredamento ed altri parametri eventuali. In alternativa, ma limitato ad una tipologia di affittuari, c'è sempre il contratto per studenti fino a 36 mesi, un target che a Firenze non manca e che molti usano perché la statistica vede più facilità nel recuperare l'immobile al termine del contratto".

Non sono otto anni ma sono comunque 5 anni di affitto, non spaventano? "Probabilmente sì. Ma possiamo dare dei semplici consigli in merito. Il primo è che i tempi di recupero dell'appartamento in caso di morosità restano gli stessi anche in un contratto di pochi mesi. Esistono categorie tutelate, la burocrazia c'è e la giustizia deve ancora smaltire richieste degli anni '90. Serviranno altri 10 anni per mettersi in pari con i procedimenti, questo perché in Italia vige un sistema più garantista che in altri Paesi in cui dopo 15 giorni per il proprietario è possibile sgomberare l'immobile e cambiare la serratura. Il secondo aspetto è che i nostri contratti sono degli strumenti ottimi, in pochi articoli c'è tutto quello che serve per regolare la locazione, premesso che basterebbe una stretta di mano per suggellare l'accordo. Invito sempre i miei clienti a prestare molta attenzione nella stipula del contratto perché occorre ricordarsi che questo serve nel momento in cui le parti arrivano ad un contenzioso e pertanto l'atto deve essere inappellabile: sconsiglio vivamente ad esempio di sottoscrivere un contratto concordato 3+2 con un canone fuori dai parametri. Infine, ma forse è il più importante dei suggerimenti: il proprietario deve pensare come fosse una Banca, se l'inquilino presenta una busta paga di 1000 euro difficilmente potrà sostenere un canone di locazione di 650 euro, meglio stare nel 30% del rapporto reddito-rata per evitare che alla minima difficoltà venga saltata la rata di pagamento".

Secondo una recente analisi di Solo Affitti l’utilizzo del contratto concordato, già ampiamente diffuso (53,9%), registrerà un ulteriore accelerazione grazie alle novità introdotte dal Governo. Grosseto in Toscana ha il 96% delle locazioni a regime di contratto concordato, seguono Arezzo e Livorno. 

Spiega Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti "Permettendo la stipula del contratto 3+2 in tutti i comuni e non solo in quelli ad ‘alta tensione abitativa’, determineranno un’ulteriore accelerazione del suo utilizzo. Con il canone concordato locatari e locatori usufruiscono di grossi vantaggi. I primi pagano un affitto inferiore a quello di mercato e usufruiscono di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi residenza principale. I proprietari beneficiano di contro il 7 di aliquota ordinaria o il 9 per gli immobili tenuti a disposizione e sfitti da oltre 2 anni; agevolazioni fiscali utilizzando la cedolare secca al 10% anziché quella al 21% prevista per i canoni liberi”.

Se il centro storico vede il dominio incontrastato degli affitti ad uso turistico e relativi investimenti su immobili caratteristici ristrutturati a tale fine, fuori dalle mura, dove i servizi ad iniziare da supermercati e locali, hanno prezzi più popolari potrebbe essere registrato un aumento dei contratti di 3 anni più 2 rinnovabili, a patto che la bilancia sociale si assesti su valori che tengano conto dei rispettivi bisogni: mantenere l'immobile coprendone i costi vivi e garantendo una rendita adeguata al bene prestato, ricavare su un budget che più di tanto non potrà essere intaccato per evitare spiacevoli imprevisti.

Antonio Lenoci