L'Amministratore deve costituire un punto di riferimento e stabilire un rapporto di fiducia tra i condomini e la gestione del bene comune, ma spesso qualcosa non funziona non solo tra i condomini. Cosa si può fare?
L’amministratore può essere revocato in ogni momento dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista dalla sua nomina (art. 1129 c.c. comma 11) e non è necessaria la sussistenza di giusta causa. Si ritiene, tuttavia, applicabile l’art. 1725 c.c. con l’obbligo di risarcimento del danno a favore dell’amministratore revocato in mancanza di giusta causa.
L’art. 1129 c.c. prevede la revoca giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nei seguenti casi:
- Quando l’amministratore destinatario di una citazione non ne abbia dato comunicazione all’assemblea (art. 1131, comma 3, c.c.). in questo caso è tenuto al risarcimento dei danni (Cass. Civ. 2.3.1998 n 2259).
- Se non rende conto della sua gestione (senza più il limite dei due anni previsto nella disciplina ante riforma);
- In caso di gravi irregolarità (art. 1129 c.c. comma 12),
- Nei casi in cui emergano gravi irregolarità fiscali;
- In caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.
L’art. 1129 c.c., 12° co., contiene l’elenco dei casi di gravi irregolarità:
- L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale
- La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi
- La mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
- La mala gestione del patrimonio condominiale
- L’aver acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari
- Se fosse stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione la conseguente esecuzione coattiva
- L’inottemperanza agli obblighi previsti dall’art.
1130 c.c. n. 6,7 e 9 ovvero, mancata tenuta del registro condominiale, del registro dei verbali dell’assemblee, nonché la mancata fornitura dell’attestazione dei pagamenti condominiali
- L’omessa o inesatta comunicazione dei dati anagrafici, del codice fiscale e se si tratta di società della sede legale e della denominazione.
Di recente il tribunale di Vasto, con ordinanza del 4 maggio 2017, ha ribadito l’obbligo di mediazione prima di avviare il procedimento di revoca dell’amministratore davanti al giudice competente.
Secondo il giudice il tentativo di mediazione è necessario per tutte le controversie in materia condominiale ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. c.c. comprese quelle in materia di revoca dell’amministratore di condominio. Il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore si svolge in camera di consiglio e comporta la cessazione immediata dell’incarico e l’impossibilità di qualsiasi prosecuzione di rapporto, anche in regime di prorogatio imperii.
